¿Qué es la Escritura de División Horizontal?

¿Qué es la Escritura de División Horizontal?

¿Qué es la Escritura de División Horizontal?: cuando compramos una vivienda, nos encontramos con muchos conceptos que puede que no hayamos oído nunca y con los que es fundamental que nos vayamos familiarizando antes de firmar ningún documento. Por ejemplo, ¿qué es la Escritura de División Horizontal? ¿Qué trámites debemos realizar para obtenerla? ¿Cuáles son los gastos que conlleva?

La Escritura de División Horizontal sirve para determinar cuáles son los elementos comunes y privativos de todos los propietarios de una comunidad, aportando una unidad jurídica común para todo el edificio y estableciendo de manera numérica y porcentual, la cuota de participación de cada uno de ellos con respecto a la totalidad de la finca. La suma total de las cuotas privativas y comunes de todos los propietarios tiene que dar como resultado el 100% de la superficie.

Pero este documento también hace referencia al acto por el que se divide un inmueble en dos o varias partes. Por ejemplo, cuando varias personas heredan una vivienda y esta se encuentra distribuida en varias plantas en las que se quieren construir varios pisos. En este caso, también estaríamos hablando de una división horizontal.

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¿Cuándo es obligatorio tramitar la Escritura de División Horizontal?

La Escritura de División Horizontal de una propiedad es obligatoria cuando se quiere dividir una finca en varias partes indivisibles y poder venderlas por separado. De hecho, en la mayor parte de los casos es entregada por el propio promotor del edificio, que después procede a inscribirla en el Registro de la Propiedad para repartir la carga hipotecaria sobre cada uno de los elementos.

Este trámite es obligatorio cuando haya más de 4 propietarios en una misma comunidad, pero no es necesario hacerlo cuando solamente queremos alquilar dichas partes o usarlas por separado, pudiendo llevarse a cabo más adelante si se cree oportuno.

¿Cómo obtener la Escritura de Propiedad Horizontal?

Los trámites que tienen que completarse para poder realizar la división horizontal de una finca varían en función de si se trata de una finca de nueva construcción o de un edificio ya existente. En el caso de los edificios de obra nueva, es necesario presentar el proyecto del edificio ante un notario, donde se establece tanto la superficie de cada finca en concreto como su participación y la copropiedad de los elementos comunes.

Es bastante frecuente que las promociones de obra nueva se vendan sobre plano, antes de que el edificio haya terminado de construirse. Para poder vender las viviendas, es necesario que la separación se haga previamente.

En el caso de edificios antiguos hay dos vías en función de si se necesita una obra para dividir ambas fincas. Pero en cualquiera de ellas se requiere de una aprobación cualificada de los vecinos reunidos en Junta de Propietarios, tal como se recoge en los Estatutos.

Si la división ya está realizada, solamente será necesario un certificado técnico donde se reflejen las superficies bien delimitadas. Si fuera necesario realizar una obra para hacer la separación de facto, puede que haya que elaborar y aprobar un proyecto firmado por un técnico para obtener la autorización administrativa o licencia que permita la ejecución de la obra.

¿Qué documentos se necesitan para obtener la Escritura de División Horizontal?

Las escrituras tienen que tramitarse ante un notario para que las eleve a públicas. Un trámite obligatorio para poder inscribir las nuevas fincas en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro para que le sea asignada una referencia catastral. Antes de la firma, el notario puede solicitarte los siguientes documentos:

• Legitimación de los otorgantes: todos los propietarios y titulares implicados en el proceso tienen que estar de acuerdo con la nueva escritura en la que se reflejarán con claridad las nuevas cuotas de participación de cada uno de los elementos de la propiedad.
• La escritura tiene que ser pública: la escritura sirve como título constitutivo, y en ella tienen que describirse el edificio, todos los elementos comunes y privativos, y todos los accesos a elementos comunes o a la vía pública de manera correlativa y especificando una cuota numérica con respecto al total del inmueble.
• Permiso de obras: en las fincas de obra nueva, el permiso de obras establece la cantidad de entidades privativas, viviendas y usos permitidos en el inmueble. En los edificios antiguos este documento no es un requisito indispensable. No obstante, muchas veces hay que presentarlo debido a la posibilidad de estar realizando una parcelación ilegal por la atribución de uso privativo de suelo o modificar el número de viviendas y su superficie. Y es que, aunque el inmueble original no cumpliera con todas las normativas actuales, todos los nuevos elementos tienen que ajustarse a ellas.

¿Qué gastos tiene la Escritura de División Horizontal?

La formalización de una división horizontal conlleva una serie de costes que es importante conocer para evitar sorpresas.

Lo primero que debemos tener en cuenta son los gastos propios de la separación si hubiera que hacerla. Además de la preparación del proyecto y de los documentos necesarios por parte de un arquitecto o perito cualificado. El precio del mismo variará en función de la situación de la finca y de sus dimensiones. Pero la elaboración de los certificados suele tener un coste fijado por los estudios de arquitectura.

Si fuera necesario solicitar un permiso de obra, habrá que añadir este gasto, lo que suele reflejarse como un porcentaje del coste global de la obra. La factura del notario para tramitar la de la división, así como los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad dependerán de la superficie de cada inmueble.

Además, hay que sumar el abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Según la comunidad autónoma, esta tasa puede variar entre el 0,5 y el 1,5% del valor de la división horizontal.